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Bien choisir l'assurance de son crédit immobilier

Publiée le 21/08/2015

Obtenir un prêt immobilier bon marché consiste à décrocher un taux d’intérêt "canon". Mais cela ne suffit pas ! Minimiser la cascade de "frais annexes" liés à l’opération immobilière permet aussi d’alléger la facture.

Outre la négociation des frais de dossier, le choix de la garantie financière la moins onéreuse, la sélection d’une assurance décès invalidité et incapacité de travail (DIT) mérite toute votre attention. Faire jouer la concurrence permet souvent d’économiser quelques milliers d’euros. Pourquoi s’en priver ?

 
Avec la baisse des taux, le poids de l'assurance dans le coût du crédit ne cesse d'augmenter et représente parfois plus de 20% d'une mensualité. C'est une charge qu'il ne faut pas sous-estimer.

L'assurance d'un crédit immobilier permet le remboursement de l'emprunt en cas de décès. Elle est souvent complétée par des garanties couvrant les risques d'incapacité, d'invalidité et éventuellement de perte d'emploi.

 

Bien qu'il n'y ait pas d'obligation légale, la majorité des banques subordonnent l'obtention d'un prêt à la souscription d'une assurance. Toutefois, l'emprunteur n'est pas obligé d'opter pour la couverture proposée par son prêteur.

Depuis le 26 juillet 2014, les emprunteurs peuvent même résilier l'assurance souscrite auprès de leur banque dans les 12 mois suivant la souscription, s'ils trouvent un niveau de garanties équivalent.

Parmi elles, la garantie décès, mais aussi les détails de la garantie incapacité de travail-invalidité (carence, franchise, limite d'âge, etc.) sont à examiner avec attention.

 

Si plusieurs personnes contribuent au remboursement du prêt, chacune doit être assurée en proportion de sa contribution. Les emprunteurs peuvent aussi s'assurer pour la totalité du capital.

En cas de décès de l'un des assurés, l'assureur paiera alors la totalité de ce qui reste dû. Cette formule est la plus sécurisante, mais elle est onéreuse, aussi comparez bien les tarifications, car le diable se cache souvent dans les détails !

 

* A quoi sert une assurance DIT ?

Cette garantie est exigée par la banque avant le déblocage des fonds. Grâce à cette couverture, cette dernière est sûre de récupérer sa mise en cas de décès ou d’invalidité définitive de l’emprunteur.

 

* Où trouver cette assurance ?

Chez toutes les banques proposant des crédits immobiliers. N’oubliez pas les compagnies d’assurance et certaines mutuelles professionnelles (MGEN, MNH, etc.). Ces dernières proposent des assurances souvent liées à des cautions gratuites.

 

Choisir assurance

* Un impact sur le TEG

Comme pour tout, faites jouer la concurrence. Comparez les tarifs de votre banque avec ce qui est proposé ailleurs.

Selon les offres, une même couverture est facturée de 0,30 % à 0,50 % du capital emprunté. Cet écart de quelques dizaines d’euros par mois est en apparence peu important. Pourtant, une ponction mensuelle renouvelée 240 fois (soit 20 ans) ou 300 fois (25 ans) n’est pas neutre sur un budget.

Au bout du compte, l’économie réalisée sur le poste assurance s’avère souvent appréciable. "Contrôlée", cette dépense peut faire baisser de 0,1 à 0,3 point le Taux Effectif Global (TEG). Pour mémoire, ce taux de référence sert à comparer les offres de crédits.

 

* Et si on est malade ?

Assurance emprunteurPensez à la convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Elle a pour objet de proposer un grand nombre de solutions pour élargir l'accès à l'assurance et à l'emprunt des personnes ayant ou ayant eu un problème grave de santé. Signée par les pouvoirs publics, les fédérations professionnelles de la banque, de l'assurance et de la mutualité et les associations de malades et de consommateurs, elle est en vigueur depuis le 6 janvier 2007. Cette convention concerne les prêts professionnels, les prêts immobiliers et à la consommation.

 

* Pensez à la délégation d’assurance !

Saviez-vous que rien ne vous oblige à opter pour l’assurance de votre banque ? Le banquier omet souvent de préciser qu’il est possible de trouver ailleurs une couverture équivalente et parfois moins onéreuse. C’est ce que l’on appelle dans le jargon des financiers la "délégation d’assurance".

De nombreuses compagnies d’assurances (AIG, April, Cardif, Solly Azar, etc… ) proposent ces couvertures. A vous de les comparer.

Pour ceux qui disposent de peu de temps, le recours à un courtier en assurances ou en prêts immobiliers est une solution. Ce professionnel fera pour vous le tour du marché.

 

* Pour qui ?

Si la couverture "standard" proposée par la banque est financièrement avantageuse pour les 40-65 ans, elle est prohibitive pour les plus jeunes. Ces derniers, pour lesquels le risque de décès et d’invalidité est statistiquement moindre, paient en effet le même prix que les emprunteurs plus âgés dont le risque est plus élevé.

Les "juniors" ont presque toujours intérêt à aller s’assurer à l’extérieur. Le coût de l’assurance peut être divisé par quatre.

Assurance emprunteur

Exemple : D’après les simulations du courtier Empruntis, l’assurance décès individuelle d’une personne de 25 ans qui emprunte 350 000 euros sur 20 ans est facturée entre 0,12 % et 0,14 % contre 0,30 % pour une assurance groupe. Ainsi, l’option délégation fait gagner 6 600 euros par rapport à une assurance groupe.

Les seniors ne pouvant plus être assurés par l’assurance de leur banque (pour cause d’âge ou de maladie), ont aussi tout intérêt à recourir à une couverture extérieure. Le coût sera souvent salé. Mais sans cette couverture, impossible d’obtenir un crédit.

 

 

* Une délégation d’assurance peut elle être refusée ?

Plus maintenant ! Depuis le 1er juillet 2010, la loi sur la libération du marché de l’assurance permet à tout particulier souscrivant un emprunt de contracter librement une assurance emprunteur de son choix (soit dans sa banque, soit ailleurs). Seule condition : le contrat sélectionné doit offrir des garanties équivalentes à celles proposées par la banque prêteuse.

prime assurance

 

* Un prime à géométrie variable

Le montant de la prime est calculé en fonction de nombreux paramètres comme la somme empruntée, l’âge, l’état de santé et parfois la catégorie socio professionnelle de l’emprunteur ! Certaines compagnies proposent des tarifs différenciés pour les fumeurs et les non-fumeurs.

Attention : Dans le cadre d’une délégation d’assurance, la prime n’est pas figée. Son montant évolue dans le temps. Au fur et à mesure que l’emprunteur vieillit, sa cotisation s’apprécie. Ce scénario n’existe pas avec les assurances des banques. Le coût reste le même du début à la fin du prêt.

 

* Gare aux exclusions !

Comme toute assurance, le montant de la prime n’est pas tout. Prenez le temps de lire les petites lignes du contrat. Il faut toujours se méfier de l’offre la moins chère, c’est souvent celle qui recèle le plus d’exclusions.

L’examen des garanties du contrat et de la liste des risques non couverts doit être minutieux. Le niveau de garantie en cas d’incapacité partielle intervient dans les banques généralement à hauteur de 33 % contre 66% pour les assurances extérieures.

Parfois, les assurances "bon marché" excluent les accidents de deux roues. Pour les jeunes, "accrocs" du scooter ou de la moto, c’est plutôt un mauvais point !

Pour plus de renseignements, contactez votre agence: CENTURY 21 AXIMMO au 386 avenue Thiers 33100 BORDEAUX BASTIDE Tél: 05 57 77 20 00

Richard EYILI

 

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